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炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

日本通·2022-11-05 09:00:00·社會
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摘要:房是用來住的,不是用來炒的。

本文轉自微信公眾號:正解局(ID:zhengjieclub),日本通經授權轉載

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

房是用來住的,不是用來炒的。

過去20年,干什么合法買賣最賺錢?

那肯定是買房。

一些人也就想把這個生意做到日本去,但不想卻翻了車。

前幾天,就有報道說,500多個中國人在日本炒房,數億投資款可能最后血本無歸。

這到底是怎么回事?

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

500多中國人投資日本房產踩雷

事情是這樣的。

2019年到2020年初,500多名中國購房者通過國內一家房產中介到日本投資房產。

按照房產中介的承諾,通過他們買房不僅價格實惠,而且交房后承租10年,就能將這些房子轉為民宿,到時候業主可以拿到年化收益為6%的租金。

不僅如此,中介也拍胸脯保證,已經對日本房企所有信息都調查得一清二楚,合同更是優厚到讓人無法拒絕,能轉租能退出,全憑業主一句話。

這家日本公司叫豐臣商事株式會社,也是一家房產中介。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

購房者和豐臣公司簽署的合同

看著優厚的回報,想想過去20年中國樓市的成功經驗,不少人在沒有實地考察的情況下,就交了幾百萬的房款。

可問題是,500多人,若按每戶500萬元人民幣計算,總計約25億的資金全部匯入了豐臣公司一個名叫西園寺優真的個人賬戶。

為何要轉給個人賬戶呢?

說白了,這些業主就是希望去日本炒房獲利,希望有專業的人能幫自己操盤。

于是,炒房者——中國中介——豐臣公司——西園寺優真,彼此懷著不能明說的原因,形成了一條炒房利益鏈。

看起來很妙,但問題也很快來了。

在今年6月初,很多業主連續好幾個月沒有收到租金,想想現在也應該可以做房產確權登記了,便找機會去了日本。

到了現場,業主們卻傻了眼,他們買的房產要么被抵押,要么被轉移到其他公司名下,而且投訴無門。

出事后的國內中介已經甩鍋給豐臣公司,稱自己所有的手續都合法,實在不知道豐臣公司會如此“無恥”。

這時,業主們才知道,豐臣公司因為疫情里的資金鏈出現問題,在沒有任何說明的情況下,擅自將這些中國購房者的房子拿去抵押融資了。

有業主調查發現,豐臣公司將旗下房產抵押融資時的利息高達6%,幾乎等同于高利貸。

說明豐臣公司十分缺錢,而且無法正常貸款,否則不會背負這么高的借款利息。

現在的情況十分尷尬,豐臣公司表示,要死大家一起死。

如果業主要打官司,那公司索性就宣告破產清算吧,房子也徹底成為爛賬。

豐臣公司給出的解決辦法就是,大家都是一條船上的人,一起扛吧,說不定就熬過去了。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

涉案的豐臣商事株式會社是一家經營多年的房產中介公司

只是他們向每個業主提出了少則6年,多則10年的“合舟共濟”期,中間,公司再想辦法一點點來補償業主的損失。

這明顯就是豐臣公司在擺爛了,因為知道這些中國購房者也拿他們沒辦法。

不管6年還是10年,以后的事情太難說。到時候房子還是不是自己的,錢能不能追回,統統都是未知數。

說白了,購房者辛辛苦苦花了數百萬買的日本房子雞飛蛋打,全被忽悠了。

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到日本炒房

從來就不是好買賣

因為,如果是好買賣,日本人為什么不炒房呢?

對日本稍有了解的中國人可能會覺得奇怪,實際上日本房子的投資收益率不低,還是永久產權。

可是,日本人現在基本就是不炒房。

其實,日本人也炒過房,而且十分瘋狂,才有了歷史上的兩次房地產危機。

二戰后,日本經濟崛起的故事很多人都知道了,簡單說就是靠美國幫助和發戰爭財,經濟回到了正軌。

隨后,通過貿易出口和技術不斷升級,日本制造開始在國際貿易舞臺大放異彩,平均每年GDP增速高達9%,一度超過德國,成為新的工業大國以及世界第二大經濟體。

日本步入工業國后,帶動了地價飛升。

借助1960年“國民收入倍增計劃”的實施,不僅城市人變得有錢了,連賣掉土地進城的農民兜里也揣滿了錢,住宅用地價格隨即水漲船高。

1972年,日本政府提出“列島改造論”,大搞基建和產業轉移,進一步提升了地價的上漲幅度。

地價利好的背景下,自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠的土地,紛紛閉著眼地買。

從1955年到1974年,日本全國城市地價指數上漲了28倍,東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了34倍。

日本政府也對此喜聞樂見,由于日本是土地私有制,所以房地產交易實際是土地交易。

土地價格高,代表著經濟繁榮了。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

地價飆升客觀上促進了日本經濟的繁榮

但是日本整個工業基礎實際是靠石油產業維系,對石油價格十分敏感。

1975年,中東石油危機波及了日本,造成國內工業品成本和價格急速上漲,眼瞅著就要惡性通脹。

日本政府嚇得立刻捂緊“錢袋子”,國內房地產價格應聲而跌。全國跌了4.4%,六大城市跌了8.1%,出現了日本第一次房地產危機。

不過,這次危機實際對日本房地產的影響并不大。

這是由于戰后那股“嬰兒潮”變成了買房主力,購房成為剛需。

當時日本20歲到49歲需要買房的適齡人口多達5200多萬,加上城市化率也才70%,有大量人口急需住房,市場房源總體供不應求。

最關鍵的是,日本人那時的普遍心態是自己掏錢買房,很少去銀行貸款,金融上暴雷的風險并不大。

說到底,是巨額的美日貿易逆差使日本積累了大量財富。

幾十年時間,日本的家電、半導體、鋼鐵、汽車成批地融入美國,錢被日本人賺走了,美國的財政赤字進一步擴大。

1985年9月,實在熬不住的美國召集德國、法國、英國和日本在紐約廣場飯店開了個會,這就是著名的“廣場會議”。

這次會議,造成了兩個結果。

一是美元急速貶值。原來1美元可以兌換250日元,但現在只能換120日元了,后來只能換70多日元了,日元升值導致日本出口業受阻。

二是為應對美元貶值,日本實行了貨幣寬松政策,使國內和海外游資全部涌入賺錢更快的股市和房地產市場。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

1985年,美國為應對美日貿易逆差召開“廣場會議”

股市從一萬多點應聲漲到四萬點,整個市場翻了三倍。

那段時間,日本人民啥事不干,開啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠桿投資,集體做多。

不差錢的日本企業也開啟了“買買買”的征程,索尼買下哥倫比亞影片公司,三菱收購了洛克菲勒集團。

日本房地產市場的禍根就此埋下,因為經濟已經開始出現泡沫。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

第二次房地產危機

啥是泡沫?

簡單說就是一個東西如果因為貴沒人買,那是正?,F象;可一個東西越貴越有人買,那就是泡沫,因為真實需求并沒那么高。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

“廣場協議”帶來的日本經濟泡沫過程

1990年,日本六大城市中心地價比五年前上漲了約90%,東京更是達到每平30萬美元的天價。

“賣掉東京,就可以買下整個美國?!?/strong>

地價虛高的泡沫下,人們開始買不起房,只能貸款。同時,企業也覺得買房炒股比干實業賺錢多了,也去借貸炒房。

剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發現不對勁了,企業拿到貸款,并沒投入實際生產,而是買地然后再貸款,不斷循環,使得地價完全脫離了實體經濟的增長速度。

這個問題很嚴重,錢都變成金融產品在那里反復吹泡泡,這不是毀了實體經濟么?

而此時,城鎮需要買房的人已經買得差不多了,日本又碰到首次“老齡化”社會問題,1990年,65歲以上人口占比已高達12.1%,僅靠房地產完全沒法維持后續的經濟發展。

而且地價高,買不起房的人就很不滿,貧富差距就出現了,社會矛盾也隨之激增,政府無法坐視不理。

從上世紀80年代末開始,日本政府開始緊縮貨幣政策,央行連續提高利率,市場資金流動性迅速下降,巨大的經濟泡沫也終于被戳破。

1990年2月,日本央行將利率從2.5%一路上調到了5%,錢再次回流到了銀行。

日本股市就跌慘了,一年內蒸發掉50%。

股市崩了,日本政府又騰出手收拾房地產市場,收縮房貸同時推出房產稅,然后再規定銀行對房地產融資進行總量控制。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

自1990年起,日經指數曾長期處于下滑狀態

企業沒法借錢炒房了,還被銀行追債。沒辦法,只能拋售手里的房子套現,市場上的房屋瞬間就多了起來。

由于當時日本的城市化率已超過90%,人均住房都已達到滿足,使得全國住房空置率高達9.8%,房價立即開始“跳水”。

日本房地產市場隨即第二次崩盤。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

自1992年起,日本地價指數開始持續性下跌

被股市和房地產市場套牢的炒股和炒房者,跳樓的跳樓,跑路的跑路,大量日本家庭破產。

一系列組合拳下來,日本政府等于主動擠爆了股市和房市里的兩個“泡沫”。

本想借此機會重振日本經濟,卻至今都沒完全恢復元氣。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

日本人,也長記性了

經歷過兩次房地產市場崩盤慘痛教訓的日本人,再也不覺得炒房是暴富的手段,這種痛苦的回憶,也使政府實行了嚴厲的管控手段。

首先,日本政府對房地產實行了復雜的繳費制度。

具體來說,在日本,購房的時候一般會有表層收益率和具體收益率兩組數據,其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

一套總價3億多日元的房產購置時所需繳納的稅款

關鍵因素是日本任何一所房屋即便空關一個月,也必須繳納服務費等稅費,不交的后果很嚴重。

這讓日本人有房就趕緊出租,避免繳納不必要的稅費??陀^上促進了日本房屋市場始終保持流動,也保證了豐富的房源。

其次,日本針對房產征收稅費的種類很多,如按照階梯式收稅的遺產稅。

一般來說,遺產稅包括房屋、現金、股票、債券、基金等,起征點為1000萬日元(約49.6萬元人民幣),稅率為10%。

1000萬日元以上、3000萬(約148.8萬元人民幣)以下,稅率為15%;

3000萬日元以上、5000萬日元(約248萬元人民幣)以下,稅率為20%;

如果遺產總數超過1億日元(約496萬元人民幣),稅率可以達到40%。

不過,日本的遺產稅也會根據家庭成員人數進行相應抵扣,目前的規定是:3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數。

再次,日本在租售同權制度上做得較好,不管是買還是租,租戶和業主的權利幾乎一樣。

這就讓現在的日本人不會糾結到底是買房還是租房,更不會有我們那種結婚必須買房的觀念。

炒房日本血本無歸:500多中國人被收割,虧了幾個億

日本在租售同權制度上執行得比較到位,,租戶和業主的權利幾乎一樣

正因如此,日本二手房和二手車一樣,保值率并不高。日本人自然不會去炒房,也不會覺得房子是什么財富增值的手段。

同時,還有個不容忽視的因素,日本不僅老齡化現象嚴重,人口基數不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。

日本社會買房的基本都是成年人,可2021年,日本達到20歲的“新成人”僅有120萬,已連續12年低于日本總人口的1%。

成年人數減少,出生率就更別提了。

2021年日本總務省公布的新出生人口約為81.2萬,是自1899年有統計以來的最低值。

不難看出,在如此人口倒懸的情況下,日本人對新房的急迫性也就更低了。

經過兩次房地產崩盤,日本人也更加真切地認識到:

房是用來住的,不是用來炒的。

本文授權轉載自:正解局(ID:zhengjieclub)。正解局,一個有見識、有深度、有誠意的時勢財經大號,華爾街見聞、雪球、螞蟻金服、世界經理人等10多家主流財經社區特邀入駐。每天全網閱讀超過100萬人次,在這里,穿透信息迷霧,正解中國成長的力量。

*文章為作者獨立觀點,不代表日本通立場

本文由 正解局(ID:zhengjieclub) 授權 日本通 發表,版權屬作者所有,未經許可,嚴禁通過任何形式轉載。

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